从整体来看，今年上半年房企营销可以分为三个阶段：*阶段，以三四线返乡置业活动为主的活动营销;第二阶段，春节之后一些城市政策松动，营销范围由三四线城市扩展至二线城市，以恒大为首率先开启大范围的折扣活动;第三阶段，在经历4月平稳期之后，以“五一”和“端午节”为契机，房企为冲刺半年度销售业绩，营销范围扩大，联动项目增加，特价房折扣加大，营销活动及热度提升。
2019年春节前后，房企针对三四线城市推出返乡置业让利优惠活动，但新推楼盘较少，春节两周(1月28日至2月10日)主要40多个重点城市监测数据显示供应量同比下降29%。从让利折扣来看，监测项目的折扣范围主要集中在9-9.8折，特价房折扣力度稍大一些。反观2018年春节期间，房企整体折扣力度较大，平均折扣力度在8折左右。从让利方式来看，春节期间主要是以特价房、联动营销、*款延期付，老带新、实物赠送等常规方式为主，其中以特价房、联动营销活动居多。
2、春节后到3月：营销活动范围扩大至二线月中下旬南京、杭州、郑州等地在人才*政策上进一步放宽，房企扩大了营销范围，从春节期间的三四线城市逐步向二线城市扩展。恒大地产宣布3月为“全员营销月”，全国住宅9折销售，将折扣扩大到全国;其中营销力度向来平稳的中海地产也加入了折扣让利活动，在南京和大连等地推出优惠活动;龙湖地产在厦门、长沙等城市推出多盘联动的优惠活动，特价房源数量多。虽然营销活动范围扩大且较为丰富，但赠品多为价值较低的家电等，打折力度都没有超过9折。
范围扩大、联动项目增加、特价房折扣加大，营销活动及热度提升。步入二季度，为冲刺半年度业绩，房企通过自己“造节”、“五一”或端午节加大营销力度，营销范围扩大，联动项目增加。且整体折扣也有所增加，从4月9.5-9.9折之间提升至6月的9折左右。特价房折扣力度更大，如恒大、绿城、富力、金科、中梁、雅居乐等房企出现8折左右的特价房，其中恒大昆明翡翠华庭特价房*减60万元更是相当于6.5折优惠。优惠力度增加一方面是为了年中销售业绩，另一方面也是为了尾盘更快清盘回笼资金。
除传统的折扣优惠以外，业内房企也纷纷推出有特色的营销活动，从而扩大自身影响力来拓客并促成交易。就营销类型看来，以活动类营销为主，主要有三种形式：全民营销、造节营销以及开展团购活动。
全民营销活动升级，多家房企同步全民营销活动。全民营销概念于2012年提出，于2014年逐步转至线上，持续助力了多家房企业绩增长。今年3月，恒大带头升级了这一营销手段，加大了线上推广力度，标志着“全民营销”进入3.0时代，同时多家房企也延续这一理念进行了营销活动，但出于营销成本的考虑，目前多是规模房企采取此类营销方式。
一季度后房企全民营销热度不减。三月过后，恒大集团仍在贵阳、重庆、武汉等区域奖励推介行为，特别是老带新这一拓客渠道。四月，荣盛发展为了推广旗下 “荣易通”平台，也放出了优惠措施。在六月，碧桂园则重磅推出了“凤凰云”全国直营购房平台，实现了手机端选房购房售后服务的全链条打通。值得一提的是，“凤凰云”与碧桂园旗下经纪人销售APP“凤凰同盟汇”等平台打通后，将大大便利全民营销活动的进行。
受电商营销启发，房企掀起了一系列“造节”营销风。比起普通的节日，现在的消费者更喜欢过各式新鲜的“节”。上半年，房企就借助了几个特殊时间节点如春节、618等进行“造节”营销。根据目的不同，此类营销可分为三种，分别为：推动销售的自造购房节、塑造品牌影响力的商业项目联动营销节、树立品牌口碑的社区物业活动营销节。
房企项目自造购房节折扣力度延续往年，规模不断扩大。龙湖集团、保利置业、中国恒大、新城控股每年都会推出购房节等新花样，目前来看虽阵营不断扩大，但折扣力度有限，与往年基本相当。此外，一些房企通过“造节”宣传自有商业品牌，增大客流量，扩大品牌影响力。如龙湖集团的“疯抢8*”实现成都、西安双城七大项目联动，取得活动单日总客流66万、销售7000万、媒体曝光量4730万的成绩。房企物业主导进行多样的造节营销活动，拉近与业主距离。例如典型的龙湖“善亲节”便是房企积极组织社区活动的产物，它有着“形式丰富、全龄参与三亿体育注册登录、联动全国”的特点，有利于构建更加和谐的社区氛围，同时提高了品牌口碑及辨识度。
万科超级团购活动成为楼市热点，销售成绩斐然。房地产行业常采用团购的营销手段聚集大量购房者，万科长沙金色梦想就在4月份开展了“300+超级团购”活动。此次营销效果显著，数据显示，开盘首日即实现销售破8亿，开盘当月销售千余套。
团购或成为房企常用拓客营销手段。采用团购活动营销的并不止万科一家，其余房企也在5月陆续开展了团购营销活动，但力度和规模不及“300+超级团购”活动，主要针对三四线城市的单盘进行。虽团购有利于拓客蓄客，但对于高价低频的房地产交易来说，很难单纯地通过团购唤起购房需求，促成买卖。万科则在团购活动的主题上提供了新思路，即可以顺着政策利好，发掘大量集中的潜在购房者，随后组织活动联结这些力量营造氛围，推出优惠，达成有的放矢、一点就燃的效果。