“金九银十”已过，A股房企也迎来了三季度“成绩单”披露潮。截至11月8日，据Wind数据显示，A股房地产开发及服务管理共109家企业已发布三季度业绩。
从三季度数据来看，尽管自去年下半年以来，在“保交付，稳楼市”、“认房不认贷”及“首付和房贷利率”双降等一系列政策的推进下，市场信心有所恢复，部分热门城市数据也反馈出一些积极信号。但整体来看，房地产市场恢复仍需要时间，行业持续调整下，后续或仍需借助政策利好推进市场进一步修复。
从整体营收和净利润来看，A股109家房企的前三季度总营收达1.59万亿，同比增长0.25%，合计净利润335.63亿元，同比减少33.93%。
具体来看，营收规模方面，千亿房企仍旧是“万绿保”，其中前三季度万科以营收2903.08亿元霸榜，绿地控股和保利发展紧随其后，营收分别为2536.21亿元和1925.06亿元。百亿房企共25家，相比去年增加3家。近半数房企营收下降，营收降幅最大的三家房企分别是中迪投资、ST同达和南国置业，降幅分别为98.79%、94.52%和76.80%。
营收增幅前三甲分别为顺发恒业、中华企业和津滨发展，增幅分别为757.13%、400.71%和393.10%。对于营收业绩暴涨，顺发恒业表示，是得益于美颂城项目在本期实现交付。此外，随着公司加速“去房化”，美颂城或是顺发恒业在房地产行业的收官之作，公司已正式转型清洁能源服务商。
房企盈利能力进一步收缩下探，净利润过百亿的房企仅万科和保利发展两家，41家房企归母净利润为负数，也就是说近四成房企前三季度录入亏损。同时，有58家房企净利润陷入负增长，占比超五成。其中亏损最严重的当属*ST泛海，亏损额近69亿元，其次是华侨城和首开股份，亏损额分别为33.47亿元和30.65亿元。
值得一提的是，华侨城不仅亏损额靠前，净利润跌幅更是高达2728.12%，仅次于净利润跌幅排名第一的阳光股份。作为曾经文旅＋地产“两手抓”的知名央企，华侨城近期可谓是“祸不单行”，先是旗下深圳欢乐谷“过山车事件”让华侨城口碑大跌，后发布的三季度报也陷入亏损“阴霾”。针对亏损和净利润的大跌，华侨城解释称，其一是对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损；其二是其他因素导致公司业绩下滑，包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。
综合营收和净利来看，A股有36家房企出现营收和净利润双降，占比超三成，头部企业也未能幸免。营收TOP3的“万绿保”仅有保利发展一家实现业绩增长，万科和绿地控股净利润同比分别下跌20.31%和64.54%。万科作为A股龙头房企，多年来一直被视为业内标杆，但近日万科也因境内外债券大跌深陷舆论风波，随后万科方面进行紧急回应，称公司基本面没有出现任何问题，债券异动主要是市场情绪波动所致。
此外，11月6日，一场对于万科意义非凡的交流会在线上举办，深圳国资委主任和深铁集团董事长同台出席会议。会上，先是深圳国资委表态支持万科，称万科具备足够安全性，无财务管理风险，还提出了一系列支持万科的具体措施。后又有深铁集团给予万科更为“实质性的支持”，将为万科注入金额超百亿元的新流动性，并择机购买万科公开债，不会减持股票。
另一家营收超500亿，排名靠前的房企金地集团前三季度净利润仅有5800万，同比减少98.27%，对于前三季度净利润大幅下滑，金地集团在财报中称，主要因为房地产项目结算利润下降以及对项目计提减值。
此外，A股还有22家房企出现增收不增利现象。其中不乏新城控股、首开股份和华侨城等头部房企3y体育。数据显示，新城控股前三季度营收同比增长15.43%，净利润同比减少26.01%。首开股份前三季度营收涨幅为68.37%，净利润为-30.65亿元，同比减少438.10%。对此，首开股份表示，归母净利润减少，主要是公司年初至报告期末平均毛利率11.99%，较上年同期下降9.65个百分点；非上市权益工具投资公允价值降低，以及确认联合营企业投资损失所致。
有业内分析人士指出，“今年以来房地产行业持续低迷，多家房企出现亏损，首开股份出现大幅亏损并不意外。后续若首开股份资产顺利转让便可快速回笼资金，缓解其资金压力”。
A股房企三季度业绩虽普遍低迷但也不乏“优等生”，有36家房企实现营收净利双增长，其中包含保利发展、华发股份、滨江集团、荣盛发展和珠江股份等。杭州本地房企滨江集团近几年发展势头良好，目前集团前三季营收已超去年全年，前三季度净利润同比增长超两成。而近年来由于市场环境影响，业绩连续两年下滑的荣盛发展，自今年官宣转型新能源业务，收购盟固利之后，今年前三季业绩实现扭亏为盈，营收同比去年增长41.89%至340亿元，净利润更是增长104.33%至1.3亿元。
房企三季度业绩不及预期，本质上所反映出的问题是企业销售端严重承压。万科郁亮也曾在业绩说明会上表示，探寻业绩走软的原因，销售端的低迷是房企共同的感受，地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到了一定影响。
国统局数据显示，1—9月份，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。
另据中指研究院，2022年1-9月，TOP100房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%；其中销售额超千亿房企15家，较去年同期减少12家；超百亿房企100家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为386.8亿元，权益销售面积均值为253.6万平方米，同比分别下降46.9%和50.5%。
不过在“金九银十”和此前降房贷等一系列政策的刺激下，近两个月房企销售也有所回升。克而瑞数据显示，今年9月和10月百强房企销售操盘金额环比均实现增长，涨幅分别为17.9%和0.6%。但同比较去年还是均减少近三成销售额。
此外，据钛媒体App统计的A股房企前三季度销售数据来看，千亿房企今年有7家，较去年新增一家，华发股份跻身千亿俱乐部，但TOP10房企销售门槛也从去年金科股份的576.1亿元降为今年中交地产的297.0亿元。销售榜TOP10中，有6家房企销售额和销售面积同比减少，其中新城控股和首开股份的销售额下跌超30%，金科股份则跌出销售榜TOP10，取而代之的是中交地产。
中交地产销售排名虽有所提升，但中交地产的销售业绩仍不容乐观，三季度销售数据显示，中交地产实现全口径签约销售金额297.02亿元，较上年同期减少14.37%，权益口径签约销售金额215.67亿元，较上年同期减少10.10%；实现签约销售面积134.39万平方米，较上年同期减少13.49%。业绩方面，中交地产前三季度营收净利双双下跌，亏损自去年的1.74亿元扩大至10.32亿元。
此外，近几年中交地产也在尝试布局代建领域，不过代建业务成绩却也并不如意，最近三年，中交地产的代建业务收入均只占当期营业收入的0.1%，占比很低。代建业务毛利率也从2020年的57.56%降至去年的-4.55%，对于2022年代建业务毛利率为负的主要原因，中交地产称是部分项目收入未达到确认条件。
地产行业进入存量时代后，调整持续深入，近两年，流动性紧张成房企面临的首要问题，更甚有资不抵债，走上破产重组和退市清算的结局。因此，减债缩表，销售回血也成为多数房企近两年的经营关键词。但从三季度报来看，多数房企或仍面临现金流和负债压力。
据钛媒体App梳理的A股109家上市房企财务数据，今年前三季度共有51家房企经营活动产生的现金流净额为负数，这就意味着近半数房企或需要通过存量资金或者新的融资渠道来偿还债务支出。Wind数据显示，经营性现金流最高的三家房企分别为华发股份、滨江集团和招商蛇口，金额分别为463.04亿元、278.95亿元和257.25亿元。经营性现金流最低的三家分别是：浦东金桥、上海临港和京投发展，金额分别是-65.98亿元、-64.05亿元和-49.93亿元。
从近三年的经营性现金流数据来看，A股累计有包含张江高科、城投控股、招商积余和新大正等20家房企近三年经营性现金流为均为负数，占比接近1/5。另有33家房企近三年现金流稳健，其中滨江集团和招商蛇口经营性现金流均超250亿元，滨江集团前三季度经营活动产生的现金流净额约278.95亿元，暴增822.15%，公司表示，经营性现金流大增主要系销售收到的购房款现金增加且购买商品、接受劳务支付的现金减少。此外，华发股份经营性现金流也翻倍增长至463.04亿元，去年同期为215.98亿元。
值得一提的是，头部房企保利发展得益于前三季度销售数据稳步增长，实现销售回笼资金3334亿元，回笼率为99%。销售端状态良好，使得保利发展今年前三季的经营性现金流由负转正，经营性现金流为68.24亿元，资产负债率也同比减少1.2个百分点降至76.76%。另有南国置业、海泰发展和合肥城建三家房企经营性现金流虽在过去两年出现现金流告负，但今年均实现了正向现金流
不过，仍有绿地控股、金地集团和金科股份等头部知名房企今年前三季度经营性现金流同比大幅下滑，由流入变为流出。其中营收TOP3中的绿地控股近三年前三季度经营性现金流净额分别为490.54亿元、199.80亿元和-14.66亿元。对于差距如此大的经营现金流净额变动，绿地控股表示系业务规模下降导致现金流减幅较大。金科股份经营性现金流净额由2022年的69.39亿元降至今年的-16.67亿元，同比减少124.03%。金地集团经营性现金流则是从去年的119.68亿元减少至今年的-6.87亿元，同比下滑168.23%，对此，金地集团方面表示主要是向联合经营项目及合作方付款增加。
IPG中国首席经济学家柏文喜表示，房企经营性现金流净额多数出现同比大幅度下降，主要原因是市场转淡导致的销售回款明显下降，以及从资金端到销售端的强力调控措施对房企的双重挤压。后续房企可通过加大销售回款力度和对外合作力度，通过积极引进战投、变现部分资产与项目等方式来提升自身流动性。
再看资产负债率，109家A股上市房企中，有41家房企资产负债率同比扩大，占比近四成。其中资产负债率最高的三家房企分别是：*ST泛海、*ST新联和津投城开，对应资产负债率依次为108.26%、102.14%和94.98%。资产负债率超80%的房企有19家，其中包含华夏幸福、珠江股份和荣盛发展等。百亿房企华夏幸福的流动性压力仍旧明显，不仅资产负债率高达93.45%，经营性现金流为-13.23亿元，此外，截至9月30日，华夏幸福累计未能如期偿还债务合计242.99亿元。
今年以来，为进一步稳定房地产市场，国家密集出台一系列包含拓展房企融资渠道和提升楼市销售信心的利好政策。从年初的建立首套房贷利率动态调整机制，证监会启动不动产私募投资基金试点工作，再到下半年央行宣布房贷利率和首付比例“双降”、住建部央行等部门官宣“认房不认贷”政策。在接二连三的积极政策推进下，房地产市场也出现了一定的回温。但综合三季度房企业绩来看，扭转市场边际走弱趋势仍需要时间。
展望四季度，尽管根据克而瑞披露的10月单月数据来看，市场供应量缩量，TOP100房企销售操盘金额同比降低下滑，但仍有部分城市因新政策效益网签量有所回升。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，在当前市场环境下，除个别城市政策进一步显效外，多数城市市场仍有调整压力。若一线城市政策进一步优化，一线城市市场有望逐渐企稳恢复。叠加低基数下，预计四季度降幅逐步收窄。
此外，10月30日，中央金融工作会议召开，再度释放房地产利好消息，为房地产市场未来发展注入更多信心。会议首次提到房地产行业，并提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。。
易居研究院研究总监严跃进表示，会议既然提及“健全”，那就说明过去存在一些漏洞。比如，房地产企业金融问题的导火索“商票违约”事件，其涉及到房企类似空头支票行为缺乏监管，进而导致风险持续扩大。而从这两年发生的房企债务违约事件可以看出，各类融资规模非常大且错综复杂，这方面显然缺乏监管，所以此次会议提及对房地产企业主体监管制度的健全，具有非常好的导向意义。
随着更加有针对性的政策出台以及房企融资渠道的逐步打开，房地产行业的积压风险正在逐步出清，宏观经济数据拐点的来临以及资本市场活跃度的提升也会进一步提升财富效应预期，楼市信心也将逐步恢复。对于房企而言，面临存量时代的新环境和新挑战，一方面需要借助持续的利好政策，持续调整自身的经营和销售战略，优化土储结构，加快销售回流以满足流动性需求；另一方面，如何基于自身的区域和渠道优势，面向新城建设、物业管理、房屋租赁市场等增长空间更大的方向进行战略资源倾斜，同时也谨慎考虑跨界布局新赛道寻找第二增长曲线，是行稳致远的重要落脚点。（本文首发于钛媒体APP，作者章橙）