三亿体育注册登录2023 年房地产销售维持底部震荡2024 年或延续筑底行情
浏览次数: 发布时间:2024-01-08 12:03:04

  2023 年,在一系列利好政策的支持推动下,购房入市成本和门槛进一步降低,市场信心和市场预期也进一步向好。 2023 年前 11 月,全国新建商品房销售面积、金额分别为 10.05 亿㎡、10.53 万亿元,基于前 11 月的增速和 12 月份的运行情况,2023 全年全国新建商品房销售面积、金额约 11.93 亿㎡、12.28 万亿元,同比下降 8.2%、5.1%,降幅较 2022 年大幅收窄。

  2023年商品房销售面积回到 2014 年水平,商品房销售金额则略高于 2016 年。若与 2021 年行业顶峰相比,面积下降 30%,金额下降 31%,行业整体维持底部震荡格局。

  2023 年初,后疫情时期,前期积压的需求集中释放,带动 1 季度销售快速冲高,1-3 月商品房销售额 30545 亿元,同比增长 4.1%,累计增速自 2022 年以来首次转正。

  短暂小阳春后,2 季度供应收缩、需求退潮,市场热度及复苏动能快速衰退。从环比来看,4 月份销售金额、面积环比 3 月几乎腰斩,市场热度急转直下。从同比来看,6 月商品房销售面积、金额同比分别下降 18.2% 和 19.3%,且绝对量是 2015 年以来同期最低。

  724 政治局会议定调房地产行业新形势,明确我国房地产市场供求关系发生重大变化,强调适时调整优化房地产政策;8 月底以来,多部委积极表态并出台具体措施,各地的限制性政策也逐步放松,房地产行业真正迎来政策的新一轮松绑。3-4 季度,随着供应加码,销售金额、面积在低位迎来边际改善。销售面积、金额同比增速降幅在收窄。尤其是商品房销售额在 6 月份之后连续 4 个月同比降幅收窄,虽然 11 月销售额单月同比增速较 10 月扩大 0.5%,中断了收窄的趋势,但 8.6% 的同比降幅同样是下半年以来次低,较 6、7 月份收窄 10.7%。

  受疫情、销售疲弱以及房企流动性风险等诸多因素影响,过去两年新开工面积呈现断崖式下跌。2023 年前 11 月,全国房地产新开工施工面积为 8.75 亿㎡,同比下降 21.2%。根据前 11 月的同比增速类推, 2023 年全年房地产新开工面积约为 9.5 亿㎡,同比增速约为 -21%,增速上较 2022 年收窄 18.6%。新开工规模为 2013 年以来新低,较 2019 年高峰下降 58%。

  2023 年房地产开发投资持续承压。2023 年前 11 月,全国房地产开发投资额为 10.4 万亿元,同比增长 -9.4%。根据前 11 月的同比增速类推,2023 年房地产开发投资增速为 -9.5%,较 2022 年收窄 0.5 个百分点。从绝对量来看,开发投资规模连续两年下降,回到 2018 年水平。主要由于近几年房企资金状况承压,房企拿地持谨慎态度,房企投资意愿偏弱,经营重心放在去库存和保交楼上。

  住房和城乡建设部发布的最新消息称, 保交楼 推进一年多以来,专项借款项目总体复工率接近 100%,累计完成住房交付超过 165 万套,首批专项借款项目住房交付率超过 60%。

  在 保交楼 政策推动下,各地加强对房地产重点项目调度,带动竣工快速恢复。2023 年前 11 月,全国房地产开发企业竣工面积为 6.52 亿㎡,同比增长 17.9%。根据前 11 月的同比增速类推,2023 年全年全国房屋竣工面积约为 10.17 亿㎡,同比增长 18%;竣工面积较过去十年均值(9.85 亿㎡)高出 2%。

  根据克而瑞数据统计,2023 年,重点 30 个城市一二手房成交总规模达到 3.43 亿㎡,同比增长 13%,整体需求仍然稳定,但相较于 2020 年和 2021 年,总量有所下跌。其中,2023 年一手房成交 1.61 亿㎡,较 2022 年微降 3.3%;二手房成交 1.81 亿㎡,同比增长 33%,成交规模创新高。二手房凭借交付安全、低价抛售等优势,整体成交韧性好于新房。

  从市场份额来看,2023 年二手房首次超过了一手房占比,重点 30 城二手房成交占比达到了 53%,其中北京、上海、重庆、南京二手房市场份额均在 60% 以上。

  预计 2024 年二手韧性强于一手房的态势还将延续,尤其是针对天津、郑州、重庆等以刚需客群主导的城市,居民购买力透支、消费降级,倒逼客户转战二手,持续分流新房客户。

  二手房第一轮强复苏出现在 2-4 月,受春节前置、疫情解禁、政策松绑等多重因素影响,2 月二手房成交便显现出强势复苏势头,30 城成交面积同比倍增,3 月成交保持快增,并创下近 3 年单月新高。9 月以来开启第二轮复苏行情,认房不认贷等政策刺激下,二手房成交持续稳步回升,但复苏动能弱于第一轮。

  2022 年起,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比和环比均进入下降通道,2023 年 1-5 月,价格有所反弹,但 6 月以来,又重回下行区间,11 月依然同环比齐跌。2023 年,二手房挂牌量激增,供求压力有所增大,部分业主急于出手,因此二手房价格持续下探,二手房同环比降幅均大于新房。

  二手房房价疲软的城市数量也在逐月增加。从 11 月份房价指数同比上涨的城市数量看,已经减少为 2 个城市,而下跌城市数量增加到 68 个。一手房 11 月同比上涨的城市仍有 20 个,下跌城市数量为 48 个。这确实说明二手房的压力比较大,既比历史上各年份的压力要大很多,也比新房市场的压力要大很多。

  根据中指数据统计,2023 年,一线城市新建商品住宅月均成交 67 万方,同比增长约 4%。其中,上海、广州在低基数下,累计销售面积同比分别增长 10.9%、3.9%,而深圳累计销售面积同比下降 9.0%,北京销售面积与上年基本持平。年底,京沪优化楼市政策,12 月北京、上海成交面积环比增长,但由于市场有效需求不足和居民预期偏弱,政策效果不及预期,更多是带动前期存量客户或犹豫客户入市。

  二线代表城市商品住宅月均成交 45 万方,同比下降 3.7%,成交规模仍处 2016 年以来最低水平。在低基数影响及部分规模较大城市集中备案的带动下,10 月二线代表城市销售面积同比降幅明显收窄,进入 11 月,多个城市市场活跃度转弱,政策效果持续性有所不足,12 月,在企业加大营销力度、部分城市项目集中网签等因素带动下,二线城市销售面积环比增长约 21%,较高基数下同比下降 14.2%,降幅较 11 月扩大。

  三四线代表城市商品住宅月均成交 16 万方,同比下降 11.4%。四季度,三四线代表城市月均成交面积同比下降 26.2%,仍保持较大降幅,多数城市市场调整压力较大,部分城市如南通、惠州等,在低基数下累计销售面积同比增长,但绝对规模仍处近年较低水平,市场情绪延续低迷态势。

  根据克而瑞数据统计,2023 年,TOP100 房企实现销售操盘金额 54049.5 亿元,同比降低 16.5%,累计业绩降幅继续扩大。其中,销售额超千亿元的房企 16 家,较 2022 年减少 4 家,销售额超百亿元的房企 116 家,同比减少 14 家。TOP100 房企中,民营房企由 2020 年的 73 家下降至 2023 年的 53 家。

  在市场调整的背景下,部分房企展现出较强的韧性和修复能力,积极把握市场窗口机会,推进销售去化,在极具挑战的市场环境中实现了销售额的同比增长。

  2023 年,TOP20 房企中,中海、华润、招商蛇口、建发、越秀、华发、中交地产销售金额实现逆势增长。其中,越秀地产 2023 年销售额为 1425 亿元,同比增长 13.1%,建发股份旗下的联发集团 2023 年的销售额为 564.9 亿元,同比增长 38.81%。此外,国贸地产录得 5525.4 亿元的销售额,同比增长 38.81%,象屿地产实现 425.1 亿元的销售额,同比增长 28.66%。

  民营房企里,恒大、伟星和大华实现同比正增长。在 保交付 推动下,恒大的存货在持续去化,此外,据了解,恒大的一些项目在地方政府的引导和严密管控下,与实力较强的代建及代销公司合作,实现了较好的业绩。此外,大华全国布局的策略稳步推进,2023 年业绩增长 14.47%;伟星近两年积极布局南京、杭州等地,2023 年业绩增长 5.17%;滨江集团规模基本保持平稳。其余民营房企销售金额降幅均同比下降超 10%,其中,碧桂园 2023 年销售业绩 2169.1 亿元,同比下滑 53.28%;融创销售业绩 846.6 亿元,同比下滑 49.97%,民营房企规模持续收缩。

  展望 2024 年,多位业内人士认为,在供求发生重大变化的新形势下,市场格局与企业格局继续面临调整。长期来看,房地产市场十万亿规模仍在,不同城市、不同需求仍有结构性机会。与此同时,行业探索新发展模式的方向逐渐清晰,房企应紧抓市场机会积极作为,并主动适应新形势,轻重并举实现高质量发展。

  中金公司认为,2024 年新建商品房销售有望企稳,但房地产开发投资仍面临较大挑战。在考虑房地产政策应对的力度进一步加强,同时城中村改造顺利推进的前提下,预计明年商品房销售面积和销售金额均有望止跌企稳,实现同比持平微增(预计面积 +0.4%、金额 +1.9%),但新开工面积受限于房企现金流压力同比或难转正(预计全年 -5.4%)。

  兴业证券称,中国房地产市场供求关系发生重大变化,2024 年地产销售或呈现前低后高走势。在城中村改造有所推进、供需政策有所改善下,全年销售面积预计 -9.0%,金额预计 -7.5%,开发投资预计 -8.0%三亿体育注册登录,当前行业处于调整阶段,但中长期有支撑。行业将迎来城中村改造和保障房建设的新模式。城中村改造有利于扩大内需、优化房地产结构,测算 35 城的城中村总体规模 12.3 亿㎡,10 年每年拉动销售金额 1.76 万亿元;保障房则有利于缓解大城市住房矛盾、有效推进房地产转型和高质量发展。

  中指研究院认为,2024 年全国房地产市场将呈现 销售规模仍有下行压力,新开工面积、开发投资或继续回落 的特点。

  其中,一线城市新房销售面积或继续小幅增长,2023 年末,一线城市均已大幅度优化限制性政策,为 2024 年市场恢复打开空间,且一线城市城中村改造进程有望加快推进,优质供给增加也将对市场形成一定支撑,预计 2024 年一线城市新房销售面积稳中有增。

  二线 年市场有望底部企稳。近两年二线城市商品房销售面积明显下滑,绝对规模已经回落至 2012 年水平,与 2022 年基本持平,新房销售底部企稳态势渐显。展望 2024 年,随着市场量价逐步调整到位,近两年市场超跌的城市需求有望出现修复。

  三四线 年新房销售规模预计将继续下行。当前三四线城市市场情绪较为低迷,需求存在透支、房价下跌、政策效果带动不足等是重要原因,2024 年,三四线城市增量政策整体较为有限,同时,多个三四线城市城镇人均住房面积较大,未来新房市场规模空间整体有限。