2023 年上半年，在全国楼市政策宽松的环境下，杭州市场展现出复苏的势头，但土地、新房、二手房市场复苏表现截然不同。土地市场持续高热，吸引外来企业不断，而新房、二手房市场则高开平走，复苏持续力不及预期，下文将具体盘点 2023 年上半年杭州房地产市场表现。
2023 年上半年，杭州楼市政策延续放松趋势，且放松更加精细化，从往年的 因城施策 基本过渡到 按区施策、一区一策 方向，主要内容围绕差异化限购范围调整、购房补贴、放松落户门槛等。
限购范围进一步收缩，上半年临平、萧山、余杭、钱塘 4 区的部分下属街道放松限购，调整后，杭州市限购低门槛区域由 2 区扩容至临安、富阳、临平、钱塘 4 区。
临安购房补贴力度加大，拱墅补贴针对 双百 企业人才。上半年拱墅、临安相继出台购房补贴政策，相比之下临安政策惠及面更广、力度更大，例如补贴新房总价的 1.5%、本科学历购房补贴 10 万等。而拱墅区政策针对企业人才，惠及面相对有限。
上半年，杭州市区涉宅用地出让金回归全国第一，土拍市场保持高热，走出独立行情。1-6 月累计成交 66 幅地块，总出让建面 534.2 万方，揽金 953.4 亿元，虽然整体规模处于相对低位，但土拍热度高昂，封顶摇号地块占比高达 62%，平均溢价率 9.3% 低位回升。
对比全国土拍市场，杭州活跃度较高，上半年经营性用地出让金额仅次于北京，位居全国第二，但涉宅用地出让金 953 亿元回归全国第一，领先北京 95 亿元。出让规模触底回升，但同比 2022 上半年仍有明显降幅，上半年成交建面 534.2 万方，同比下跌 41%，处于近几年相对低位。土拍热度提升明显，上半年平均溢价率 9.3%，环、同比均有超 3.4 个百分点的提升。
上半年共完成 7 次集中供地（2022 年五批次于 2023 年完成出让），合计出让涉宅用地 66 宗。上半年供地节奏明显加快，且每次供地量少质优，土拍热度逐步攀升，具体呈现以下特征：
自 2022 年 12 月自然资源部发布《规范住宅用地信息公开工作》通知后，杭州先后公布 2 次供地清单，供地频次明显提速，上半年完成 7 次土地出让，普遍保持每月一拍地的节奏，平均每批成交 10 幅地块、80 万方规划建面，对比 2022 年同期（一、二批次平均 52 幅、454 万方），每批次供地规模缩量明显。
各批次封顶摇号占比普遍超过 60%，尤其是第五批次，最高 80% 的地块均达到溢价上限，竞争极其激烈，从参与摇号的企业数量看，各批次平均 153 家，第五批次江湾新城地块吸引 70 家企业摇号，该地块中签率低至 1.42%。
杭州土拍的火热，一方面是市场韧性较强所致，相对于其他二线城市，杭州新房去化有保障；另一方面，浙江民企活跃，企业投资策略多样，即使边缘地块同样能匹配适合拿地的企业。同时，亚运会不停工停产政策的落地，充分展现政府政策制定的灵活性，帮助企业排除顾虑。
容积率低于 2.0 的低密地块供应大幅提升，占比高达 52%，其中容积率 1-1.5 地块出让幅数占比 27.3%，容积率 1.5-2 的地块占比为 24.2%，较 2022 年分别提升 13.6、11.4 个百分点。
从区域看，临平、萧山低密地块供应数量靠前，临安、西湖则 100% 为低密地块，此类区域未来产品或趋改善化，将迎合当下改善为主导的需求，增加购房者选择多样性。同时，企业可通过产品的提升，实现差异化竞争。
上半年，杭州土拍集中余杭、临平等近郊城区，其次是核心区。土拍热度有向外蔓延趋势，老余杭、崇贤新城、中泰、闲林、新街等三、四圈层板块溢价率明显提升。
分区域看，近郊城区中，余杭出让建面 114.8 万方领跑全市，土地出让金 198.8 亿元，与上城区 203.8 亿元仅 5 亿之差。核心区拱墅拍地热度较低，平均溢价率 4.1%、封顶摇号地块占比 40% 均落后，上半年出让 5 幅地块中，4 幅地块因地段、商办类物业等问题，均以底价成交。
分板块看，奥体博览城、宁围、钱江世纪城、城东新城、江湾新城等核心或核心外溢第一圈层板块溢价率均超 11.9%；老余杭、崇贤新城、一桥南、龙坞景区、中泰等三四圈层板块，或由于板块断供，或政府让利空间较大、或由于地块质量较好，也备受房企青睐，溢价率在 11.5% 以上；相对来说，锦城、青山湖科技城、新塘、银湖科技城等板块房企拿地意愿低，基本底价成交。
自 2023 年一批次，杭州本土民企拿地金额占比持续扩大，从一批次的 38.9% 增长至六批次 79.2%，上半年合计占比达 54.4%，若加上外来民企份额，民企对杭州上半年土地出让金贡献高达 75.5%。
上半年拍地新面孔不断，吸引了南通神辉、中腾置业、南海雅置、国泰世纪等超 11 家外来房企首次入杭，加剧地块竞争难度，本土企业与外来企业拿地、开发策略呈现以下趋势：
例如滨江这类区域深耕型房企，被迫获取外围地块以保市场占有率。上半年滨江通过公开市场摘得 12 幅地块，其中仅 4 幅地块是摇号获取，7 幅地块是通过低溢价或底价摘得。此类地块或位置偏远（如河庄、东湖等），或可售货值较低（新塘、江干科技园地块均包含商办类物业），房企关注度相对较低。
首次入杭企业获地后通常选择合作开发，以分摊项目风险。在合作企业选择上，国央企更青睐同类型企业，例如北科建、南通神辉（南通市通州区控股）与招商合作，浙江交控与万科（混合所有制）合作，国央企对各类支出要求更严格、更规范，因此与同类型企业合作，更利于合作把控；而民企如浙江中顺、金汇世纪、国泰世纪等则更倾向于滨江、绿城等头部企业，品牌、产品力出众，合作更加灵活。
2023 年已走完半程，杭州楼市稳有余而不足，市场热度不及预期，周期内成交在 3 月短暂冲高后难以为继。此外，新房、二手房市场需求结构呈现出 截然不同 的特征：新房市场核心区改善项目仍维持较高热度，外围刚需热度开始下降；二手房市场则近郊刚需大盘主导需求，未来这种深度分化行情或将持续。
2023 年上半年疫情放开，政策环境持续宽松，市场总体呈现复苏态势，上半年成交面积 608.8 万方，同比上涨 63.6%，但环比 2022 年下半年，仍有 3.1% 的降幅。且供应规模受去年下半年供地收缩影响，环比下降 18.9%，供应相对有限，未能支撑需求端持续扩大，因此市场复苏不足预期。
上半年杭州市场呈现出先扬后抑、先热后淡的走势。2023 年初受益于疫情管控全面解绑，加上降低利率、调控政策持续优化等外部利好因素刺激，购房者积压的需求集中释放，市场出现了久违的小阳春行情，成交量持续走高，尤其是 3 月申花、钱二、奥体、世纪城等热门板块房源供应不断，成交创 21 年 9 月以来最高峰。
但进入二季度，市场增长动能减弱，尤其是 4 月后期杭曜置地中心、馥香园等热门楼盘纷纷收官，核心圈供应青黄不接，后继乏力，5、6 月份成交下滑显著。6 月 20 日，5 年期以上 LPR 下调了 10BP，对市场情绪产生了一定积极效果，最后一周新房成交出现小幅翘尾，但实质性带动较为有限，房地产市场调整压力依然较大。
根据 2023 年上半年，杭州新建住宅价格环比累计下跌 0.08%。5 月开始，新房价格指数结束 2022 年以来持续 16 个月的环比上涨态势，6 月最新价格指数环比下跌 0.12% 至 29443 元 /㎡，同比涨幅缩减至 0.85%。究其原因，一季度杭州如江湾新城、申花等核心盘推盘入市相对较多，5 月起略有下滑，结构性因素致使价格指数略有回落。
2023 年上半年区域分化行情持续：一二圈层板块成交流速快，库存见底；三圈层远郊城区去化流速慢，库存积压。
1-6 月核心四区共成交 182.8 万㎡，占比 30%。各大板块中，申花、江湾新城成交居全市前列。从存量压力来看，核心区供应稀缺，去化迅速，出清周期均在 3 个月以下。
二圈层近郊城区是杭州楼市供销主力，供应、成交规模分别占比 52.3%、59.4%，余杭萧山以超 110 万㎡的成交面积领跑杭城 11 区，板块中以未来科技城、临平新城、北部新城等供应大户成交领跑；四城区存量压力也非常小，出清周期在 3-4 个月之间；
富阳、临安两大远郊城区上半年成交规模均不足 40 万㎡，总成交占比仅 10.6%；存量持续高企，出清周期分别高达 14.6 个月和 24 个月，区域内项目流摇和花式促销成常态。
从环比表现来看，11 区中萧山区表现最为出色，尽管供应规模微幅下降，但由于区域内钱江世纪城、奥体等板块新上市不少红盘，成交规模大涨（涨幅 84.9%）；西湖区、钱塘区、临平区成交涨幅也在 30% 以上；富阳区由于上半年供应规模环比大增 117.8%，成交量由此增长了 12.1%。除以上四区之外，其余七大城区成交量均有所下降，尤其是滨江和上城供应急剧减少，需求规模降幅排在前列。
受供应结构影响，杭州楼市需求走向两极化，中低端刚需和高端改善需求释放积极。100㎡以下面积段 & 总价 350W 以下的刚需产品占比均显著扩大，环比分别扩大 6 个百分点和 10.1 个百分点；面积段 170㎡以上房源成交占比扩大了 3 个百分点，总价 950W 以上的高端改善房源成交坚挺，占比 5.7% 且仍在小幅扩大。
热销项目多为核心板块的改善楼盘，申花和江湾新城分别有 2 个、3 个项目入榜。申花板块的绿城馥香园上半年四开四罄，以 93.2 亿元绝对领先的销售额高居排行榜首位；杭曜置地中心、馥源庭位居第二、三位，销售金额超 50 亿元；未来科技城的绿城汀岸辰风里排在第四位，总销售额 43.3 亿元；江湾新城三大 潮 字头项目包揽第五、六、七位次；滨江西兴的江斓映象府以 29.7 亿元的销售金额居第十位。
房价 3W 以下的入榜项目有两个，分别为临平新城的中骏鼎湖未来云城和良渚新城的星图光年轩，项目以大体量供应取胜，产品主要针对刚需刚改需求，成交金额排行第八、九名。
上半年，杭州市区新开盘房源 40354 套，总计产生了 193 次摇号，摇号率 62.1%，累计有 94320 户购房家庭入场摇号选房，环比减少 38%，平均中签率 42.8%，环比上升 2.3 个百分点。开盘市场表现整体不如 2022 年，摇号人数大幅减少，流摇率和中签率也呈现走高趋势。
1、2 月份受春节假期、疫情等因素叠加影响，新开盘市场低迷开局。3 月红盘入市，市场出现期待的 小阳春 行情，新房推盘量超过万套，入围的摇号家庭数量达到约 2.5 万户，均达到 2023 年上半年月度之最。而此后的 4-6 月，推盘量逐月递减，一方面不少板块新房清盘收官之后，进入断供状态，另一方面与地块供应及上市节奏有关，杭州 2023 年以来小步快走的供地模式决定了后续杭州推盘难现大规模推盘的盛况。
从摇号热度来看，摇号市场表现最好的也是 3、4 两月，中签率和流摇率均处于周期内双低，5 月摇号热度降温，6 月个别红盘入市，摇号热度有所回升，但仍处于难以达到 3、4 月水平。
板块分化：高端项目中签率低至 2.3% 依旧坚挺，随登记人数减少流摇圈有扩大趋势
2023 年板块分化趋势愈加严峻，市中心的高端改善板块摇号更难，金融城板块一马当先，中签率仅 2.3%；紧随其后的是翠苑和申花，平均中签率仅 10.7% 和 11.9%。西兴、钱江世纪城、文晖和三墩北板块中签率低于 20%，摇号热度也非常高。上半年以上热点板块项目屡屡触发顶格社保，个别超级红盘更是直接限售五年。另外也有部分二三圈层板块表现出色，如三塘、闻堰、铁路北、新街、未来科技城等中签率也在 20%-30% 之间。
与 22 年下半年对比，部分板块中签率表现变动较大。龙坞景区、下沙沿江、三墩北、临平新城、三塘等板块或为区域核心区域，或库存稀缺板块，整体中签率呈现走低趋势。而不少前期比较火热的刚需刚改板块摇号客户明显减少，中签率走高。如未科在二手房价差急剧缩小以及供应紧缺下中签率逐渐回升；良渚、北部新城、闲林、笕桥等板块首开卖不完已成常态；宁围、运河新城、湘北、河庄、老余杭等板块近期项目开盘多流摇， 流摇圈 进一步扩大。
热点楼盘：十大红盘 19 次触发社保排序，IFC、月赋杭承府领衔热度之最
尽管上半年新开盘市场整体温度有所下降，但依旧诞生了不少红盘，1-6 月有 19 次摇号触发社保排序机制，涉及 10 个项目，中签率 20% 以内的项目也有 18 个。大部分楼盘位于申花、钱江世纪城等当红热门板块，产品类型以改善型为主，不乏户型大、总价高的高端豪宅。
2023 年上半年杭州全市（市区 + 三县）共计成交二手住宅 30653 套，月均成交 5109 套，环比↑ 54.8%，同比↑ 52.9%，处于近三年次高峰（仅次于 2021 年上半年）。
月度市场呈现倒 V 型走势。1 月由于春节假期，市场低迷开局；2 月复工，前期低迷市场压抑的需求开始集中释放，成交量快速增长；3 月成交规模达到峰值 8737 套，市场热度直追 2021 年上半年。经过一轮需求释放，市场复苏后继乏力，4 月成交规模开始持续下降，环比跌幅近 2 成，6 月成交量跌破 4000 套。
上半年，杭州二手房成交价格累计下跌 0.81% ↓，较去年下半年跌幅扩大 0.4 个百分点；同比止涨转跌，跌幅为 1.21% ↓，以价换量成为市场主流。
其主要原因有：1、投资客抓住一季度行情有所抬的机会，采取以价换量策略，抓紧出货；2、当前二手房挂牌量高达 28 万套，买方市场下卖方被迫降价；3、近两年是新房交付大年，大量次新房入市对老小区价格形成冲击。尤其是市中心以刚需客户为主的老小区跌幅较大，朝晖、和平、大关等小区的房源挂牌单价，与 2021 年高点时相比跌幅已超 30%。
图：2021 年 1 月以来杭州市区（不含富阳、临安）二手房成交均价环同比涨跌幅走势
上半年，杭州二手住宅成交 TOP10 中的项目均为 2000 户以上的刚需大盘，其中翡翠城、绿城桃源小镇、杨柳郡等均是由多个组团组成的超级大盘。TOP10 项目普遍位于闲林、义桥、良渚、东湖等近郊板块，这些板块配套成熟，二手房均价在 3 万元 /㎡左右，是当下二手房的主流成交板块。
下半年政策加力预期增强，但取决于宏观基本面的变化，若经济转弱超预期，则房地产作为经济 稳定器 ，托底政策或将加快落地，结合当前杭州市场，下半年杭州或有以下趋势：
进一步优化差异化限购政策，萧山、余杭、钱塘等二、三圈层或将继续合理纠偏，购房补贴、团购优惠等方面或加大刺激力度，助推需求入市。
二手支持政策有望加强，5 月住建部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，鼓励经纪机构合理降低服务费用，目前杭州二手房库存积压，交易费用尚有降低空间，未来有望在税费补贴、规范中介费等方面做文章。
上半年，杭州市区先后公布了第一、二批供地清单，合计 125 宗地，截至上半年杭州仅出让 66 宗地块，清单完成率仅 48%，尚有 59 宗地块 581 万方建面待出让，因此预估下半年土地供应量仍充盈。
但考虑到新房及二手房市场高开平走，市场复苏持续性不足，且六批次土拍热度已出现下滑苗头，若 7、8 月市场继续呈现下行趋势，则下半年企业拿地会趋于谨慎，土拍热度将有所下滑。
上半年，杭州楼市稳有余而不足，市场热度不及预期，周期内成交在 3 月短暂冲高后难以为继，且市场分化现象犹存。展望下半年，我们预测，在没有重大政策利好刺激的情况下，三季度市场行情或将延续平淡，成交亦难有大幅放量空间，二手房调整压力明显高于新房市场。
新房：下半年市场表现主要取决于供需两端。从供应端来看，22 年下半年开始杭州少量多频的供地特征导致后续新房供应有限（23 年 7 次集中土拍仅供应 66 宗宅地），叠加改善盘供应短缺的结构因素，供应端对市场的刺激将有限；需求端，当前购房者置业信心不足，市场预期仍偏弱，真实购房需求在减少。基于供应约束和市场预期不足双重要素考量，我们认为下半年杭州新房市场总体成交大概率低位维稳，月度或受个别红盘入市或政策影响，呈现脉冲式调整状态。
二手房：市场仍在持续筑底，下半年二手房成交不容乐观。据粗略统计，当前杭州挂牌量 28 万套，且上半年交付楼盘超 60 个，超 6 万套房源进入二手房市场，面临巨量的挂牌和交付规模，买卖双方进入新的博弈周期，叠加新房市场对购房者产生的分流，预计量价调整态势仍将持续。月度走势来看，三季度作为二手房带看的年内低谷期，预计下半年成交量将先抑后扬。
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