“刚刚过去的2020年，在二手房交易方面提交了一份失败的答卷，全年零成交。在新房方面业务则比较顺利，卖出了17套。”济南一家房产中介的销售顾问刘彤彤在年终总结中写道，“期待在新的一年中，二手房方面有所突破，新房方面延续2020年的态势。”
经济导报记者在调查中发现，刘彤彤的年终总结，可谓2020年济南楼市的真实写照。一方面，二手房挂牌量激增，价格持续回落，由卖方市场转为买方市场；另一方面，据不完全统计，2020年有超过200个楼盘通过中介这一渠道卖房，在开发商高佣金吸引下，中介将手中的购房者资源换手到新房市场。
“说起来真挺丢人的，作为一个在这个行业干了六七年的从业者，没想到一年下来一套二手房都没有卖掉。”4日，刘彤彤在接受经济导报记者采访时说，“多个原因吧，除了自身的原因，市场的转换是另外一个因素。”
在刘彤彤看来，2019年时，二手房市场是卖方市场三亿体育手机端，挂出一套二手房，1个月内肯定能成交，而且成交价格基本上就是卖方的定价。2020年则出现了大反转，有房东降价30万仍难以出售。
济南鑫汇房地产经纪公司的负责人初鑫给经济导报记者举了个例子：有一套辅仁的学区房，2019年报价410万元，当时有顾客表示降价10万元就可以签合同，但卖家拒绝降价销售。没想到市场上风向转变，去年6月份，卖家主动降到了380万元，但有买家希望能350万元成交。“最终通过撮合，这套房子以365万元的价格成交。”
济南华诚房地产中介公司负责人徐华鹏告诉经济导报记者：“二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在2%左右，现在扩大到5%左右，也就是说，一套挂牌价200万元的二手房平均降10万元达成了交易。”
出现这样的情况原因，刘彤彤认为是二手房挂牌量激增。去年12月份，贝壳平台挂牌的济南二手房有51263套,链家济南则有51274套。而在2019年年底时，济南市的二手房挂牌量还稳定在3万套左右。
合富辉煌山东分公司副总经理许传明认为，目前济南市场上的二手房供应确实比较充足。其中一个重要原因是，过去几年济南有大量的新建社区陆续迎来交房，二手房也在陆续入市，这使二手房供应量有明显增加。
对于刘彤彤亮眼的新房业绩，徐华鹏认为很正常。去年，济南有超过200个楼盘通过中介这一渠道卖房,这一数字是2018年的4倍多。在开发商高佣金吸引下,中介将手中的购房者资源换手到新房市场。
徐华鹏告诉经济导报记者，2018年下半年,市场行情下行时,济南开始出现开发商开佣金给渠道中介人员卖新房。最开始大约有五六十个项目进行尝试，2020年，这个数迅速达到200多个。“200多个项目是什么概念?也就是说，目前济南在售的住宅项目中,未与渠道公司合作的楼盘数量一只手可以数过来，绝大多数都已经通过渠道中介卖房。”
“坦白说,二手房比新房更难卖。消息分散,需要中介掌握大量房源信息,可能一天没跟进,房子就被其他人卖掉。新房是开发商卖,房源可选的多,而且价格也基本固定。”徐华鹏解释说，“相比二手房市场,新房市场产品更统一,中介人员只需要掌握片区和楼盘具体情况。”
在初鑫看来，中介费在二手房交易时,购房者实实在在知道,而新房的佣金则隐蔽得多。“购房者买新房并不需要额外支付中介费,佣金则是开发商支付给渠道人员。此外,不少新房中介人员还可能拿到了比售楼处更低的优惠价,吸引购房者买新房。”
据了解，目前济南的二手房中介费多在房价的1%—2%之间，也就是说一套300万的房子,中介费或在3—6万不等。评估费也有明确规定,一般是需要缴纳房源评估值千分之五的费用给评估公司,这也是贷款买房必须缴纳的费用。在办理手续方面,二手房则比新房更复杂,中介人员承担的工作量更大。买卖一套二手房,中介需全程陪同办理手续和税费。
新房销售的高佣金是吸引二手房中介机构的一个重要原因。据经济导报记者了解，大多数楼盘给中介机构的佣金返点定在2%-2.5%左右。去年底，济南曾有多个楼盘临时将佣金提高至3.5%，部分高价商铺的佣金能达到20万元。
“虽然中介会引导一部分二手房购房者买新房,但这部分会被引导的人其实是本身没有拿定主意,带他们看一些新房，他们就会被吸引。”刘彤彤表示，“开发商愿意让我们卖新房，新房又比二手房更好卖，佣金还高，我们自然愿意转战新房市场。”
二手房价格连续下降也让市场产生了明显的降价预期。“近几个月来,二手房市场比较平淡,成交量不高。很多人都有‘买涨不买跌’的心理，现在整个市场观望情绪比较浓厚。”初鑫说。
在初鑫看来，济南新房的价格在逐步走低，新房的降价将会持续影响二手房的价格，未来济南二手房的价格可能还会走低。
“现在二手房市场买家和卖家都在观望，买家担心价格会继续下滑，卖家也不想轻易降价。”刘彤彤对经济导报记者说。
此外，初鑫和徐华鹏都认为，2021年，济南的新房市场还会出现中介大军的身影，这对二手房市场的影响是显而易见的。
从往年的情况来看，一些房东急用钱考虑将房子做资金变现，大概率会出现急售房源。此外，部分房东资金较宽裕，则不急着售卖，盼着在合适的时候卖个好价钱。“如果购房者有计划购房，可以去意向小区淘淘看急售房源，但这类房东对支付可能有一定要求，比如全款或增加首付等。”徐华鹏认为，挑选二手房千万不可以着急，“慢慢选，仔细挑，不冲动，这样才能选到适合自己的房子。”