不将房地产作为短期刺激经济的手段、“个人房贷8条”将于10月8日起执行······
一个又一个有关房地产市场的消息，可能让部分开发商、购房者都产生了一个疑问：房地产将何去何从？
今年上半年，房地产开发企业的整体销售面积增速仍然处于低位，但楼市也出现了局部回暖的苗头。
尽管如此，开发企业出于融资、盈利和竞争方面的原因，恐怕难以抑制进一步加强期房销售、加快资金回笼的冲动。
我们认为，开发企业在当前及未来一段时间强化这种“高周转”模式的空间已经不大。
在供给侧，可供销售的库存经过近几年的销售去化，可能已经难以为继。土地购置的大幅减少，也不利于将来可售库存的补充。
如果继续维持高周转模式，则将对开发企业的资金实力提出更高要求，规模过小或杠杆过高的企业将面临资金压力，使其信用质量受到影响。
我们认为，宏观调控压力短期内不会消失，会对开发企业的销售增速造成压力，不利于资金快速回笼。
今年以来，一城一策的调控模式在住建部多次窗口指导之下不断加强。银保监会也频频发表关于资金进一步进入房地产等行业的警示性表态。
与此同时，各地也对本区域内房地产市场保持紧密跟踪，一旦出现过热苗头即出台针对性措施。
2019年的棚改计划规模为285万套，而2018年实际棚改开工626万套。
另一方面，由于2017年以来开发企业持续推动加快销售，接下来可供销售的资源已经下降到历史性的低位，难以支持高周转模式的继续运行。
以广义库存周转率衡量的库存水平从 2015 年起不断下降，目前已处于有数据以来的最低水平。
近几年月度开工面积的销售率持续上升，目前接近0.8，也就是平均每新开工1平米就有将近0.8平米的销售。
如果这个指标维持上升趋势，达到1以上，则显示全行业已开工未销售的库存将不断减少（小编提醒：此处请自行补脑）。
在更上游环节，开发企业放慢了土地购置节奏，可能导致未来一段时间可转化为可销售库存的土地储备不足。
开发企业新购置的土地已经大幅减少。2019年1-4月，土地成交价款同比下降33.5%，土地购置面积下降33.8%。
这一方面是由于2016和2017年土地成交价款高速增长、2018年基本持平导致基数较高，另一方面也体现出在调控压力下，房地产开发行业对未来的谨慎预期。
与此同时，开发企业土地储备的消耗速度已经超过购进的速度。2017年下半年以来，新开工逐步加速，土地购置逐步降温，两者增速之间原本存在的强相关关系已被打破。
我们认为，如果进一步提高周转速度，那么将会对房地产开发企业的项目管理能力带来巨大挑战。
我们跟踪的样本企业中各个规模的公司自2016年起，均出现存货周转率的下滑，反映房屋的开工和交付滞后于销售。
2016 年以来，中央政府对银行和非银机构向房地产企业提供贷款进行了严格监管。
在此影响下，房地产开发资金来源中，主要由定金及预收款、个人按揭贷款构成的销售回款占比从2015年末的44.5%提升至2019年4月末的53.0%。
而开发企业力推期房销售，确实也拓宽了资金来源。2018年全年，我们跟踪的主要房地产开发企业平均经营性现金净流入29.55亿元，远高于2017年的2.35亿元。期房销售的大幅上升与此紧密相关。
2017 年以来，各个能级城市房价增速均逐步回落到10%以 内，低于房地产行业一般的融资成本，“囤地+慢开发”的模式失去了获利的空间。
而随着土地价格增速的回落，囤地待涨的企业将失去以更好的价格获得土地的机会。
更何况，在房价涨幅回落的情况下，土地成本已经成为决定企业利润水平的重要因素。
近年来，在房地产行业集中度快速提升的过程中，大型房地产企业显示出竞争优势。
相比之下，中小型开发企业在销售能力、利润水平和费用控制能力等方面明显落后于行业平均水平，在行业整合过程中处于不利地位。
我们认为，如果开发企业继续维持高周转模式，那么在推动销售持续增长的同时，必须及时补充土地储备以维持合理的可销售库存水平。
但是，已售未竣工项目需要进一步投资。由于近几年销售到竣工之间的施工强度下降，已售未结项目的去化周期已创历史新高。
我们预计，2019年包含土地购置费用和建安支出的房地产开发投资增速在10%左右。
大量债务于也将于近期到期。2015年以来，债券市场成为房地产开发企业的重要融资渠道，开发企业不断新发债务以支持扩张和债务滚动，存续债券规模持续上升。
2020年，行业将迎来偿债高峰。我们估算，2020年全年含可回售金额的债券到期金额将达到3500-4000亿元。
这类企业当前的流动性风险较高，其短期偿债能力以及 EBITDA对利息的覆盖倍数已经处于相对较高风险的水平。
年均销售收入在200亿到1000亿元的大型开发企业，其信用风险也有可能明显提升。
在过去两年中，这些企业通过高周转模式快速提升规模，财务杠杆也随之大幅提升。
截至2018年末，此类企业的净负债率仅次于年均销售规模1000亿元以上的特大型开发企业。
与此同时，其存货中已售未结部分占比也相对较高，后续面临较大规模的建安投资3y体育。
我们还注意到，这些企业为维持和提升其行业地位，2019年的新增土储增速整体较高，随之而来的较大规模现金流出或将继续弱化其本已较低的长期偿债能力。
最近控制开发商债务融资的最新措施旨在降低土地成本，进而遏制后续可能的房价大涨。
监管机构已采取措施抑制信托融资的增速，信托融资是境内房地产开发商常使用的一种融资渠道。
标普全球评级信用分析师梁蔚表示，通过聚焦信托融资，监管机构有效锁定那些大规模拿地并导致土拍价格激升的激进开发商。虽然可能会有更多调控措施出台，但应该只是对现有措施的微调，而不会是大动作。
近几周的债券发行表明，年内迄今出台的监管举措并未导致开发商融资全面暂停。
这是因为监管机构选择了较为精细的办法为市场降温。例如，银保监会5月发布的23号文，严格融资活动监管与金融风险管理。银行间市场交易商协会6月进行了窗口指导，据媒体报道此举叫停了一些开发商的债券发行。此前数月一些二线和强三线城市土地价格大涨，土拍成交价格溢价多超过25%。
小型以及激进的开发商使用信托融资的可能性更大，这是因为这些开发商其他融资渠道较有限。
根据最新监管指引，监管机构要求各信托公司限制信托业务增速，控制信托资产余额在当前水平，或完全停止提供新的融资。继23号文后，6月房地产信托新增规模环比下降约11%，至623亿元人民币（约合91亿美元）。
我们仍预计2019年住宅销售额将温和上升，主要受平均销售价格上涨的推动。近期的监管措施仅会影响有限的一小部分开发商，且监管措施聚焦于土地融资。因此房地产市场的总体供求应不受影响。
梁蔚表示，随着监管措施发挥效应，受评开发商的信用状况可能进一步分化。大型开发商可能获益于较高的财务灵活性。而那些土地储备规模较小、融资渠道较窄的小型开发商则由于补储压力，流动性与再融资风险可能上升。返回搜狐，查看更多