为保障预售资金安全并专款用于工程建设、维护购房人合法权益，日前漳州市出台《市直管项目商品房预售资金监管实施细则（2023版）》（以下简称《实施细则》），在2021年版原有政策基础上进一步明确商品房销售现场公示公开内容，新增商品厂房项目监管额度、银行保函置换预售资金等内容，并提出对出现逾期、难交付等重大风险隐患的预售项目实施预售资金全额封闭管理。
据悉，所谓商品房预售资金，是指购房人依商品房买卖合同约定应支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等全部购房款。
房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，应选择在漳州辖区内注册且有固定合法经营网点（取得金融许可证）的商业银行（以下简称“监管银行”）设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），并与市住建局、监管银行三方签订商品房预售资金监管协议书（以下简称“监管协议”），明确预售资金收存和使用方式、监管额度、各方权利义务和违约责任，以及暂停或者终止监管银行资格、变更监管银行和监管账户的程序等内容。
相较于2021年版政策，此次出台新政明确提出对监管账户名称统一增加“预售资金监管专户”字样，规避预售资金被司法部门冻结、划扣等风险。同时，此次新政还进一步强化信息披露，明确商品房销售现场公示公开内容，要求房地产开发企业严格落实购房款缴交告知单制度。房地产开发企业或房地产开发企业委托的营销代理机构及其工作人员不得直接收存任何形式的购房款。监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付，不得开通任何形式的自动扣款业务和非柜台渠道业务（查询功能除外），不得作为贷款的还款账户或还款担保账户。购房人被要求将购房款存入非监管账户的，应当予以拒绝并可向市住建局举报。
预售资金监管额度（以下简称“监管额度”）是以预售许可为单位设定的。根据《实施细则》，漳州市非全装修商品房的监管额度，18层以下（含）且建筑高度不超过54米（不含）为4200元/平方米；18层以上33层以下（含）且建筑高度不超过100米（不含）为4500元/平方米；33层以上或建筑高度超过100米为5500元/平方米。全装修商品房项目在以上标准基础上增加1500元/平方米。
本次新政还新增了对商品厂房项目的监管额度标准，要求按1500元/平方米计算，并明确监管额度外预售资金的计算方式。根据《实施细则》，市住建局对监管额度内预售资金实行重点监管，确保专款专用，支出款项需直接转入相关施工单位和供货单位，严禁用于支付任何借（贷）款本息，缴纳土地款、罚金、营销费用及发放房地产开发企业员工工资等费用，专项用于相关预售项目工程建设。
若预售项目出现逾期、难交付等重大风险隐患，市住建局可对监管账户内的预售资金实施全额封闭管理，并结合项目情况另行约定预售资金的支取和使用，从而保障预售资金专项用于项目开发建设。市住建局还可根据房地产开发企业的信用评价等级，对预售资金监管额度实行差异化管理。
本次新政将解除预售资金监管节点延至项目完成不动产首次登记，并达到购房人可单方办理不动产转移登记条件后，并新增对于营销代理机构和施工、监理、勘察、设计单位违规行为的处罚内容。根据《实施细则》，施工、监理、勘察、设计单位提供虚假证明等方式协助违规套取使用监管额度内资金的，由市住建局依法依规立案查处，公布该机构违法违规行为，并将其不良行为记入信用档案，按照相关规定予以信用扣分。
此外，按揭银行未按规定将按揭贷款转入监管账户的，由市住建局责令整改并承担追回资金等相应责任，整改期间按揭银行不得承接新的预售资金监管业务和存量房交易资金监管业务，同时通报人民银行漳州分行、国家金融监管总局漳州分局。按揭银行被市住建局第二次通报的，将停止其监管银行资格两年，两年内不得承接预售资金监管业务。
新政实施后，原2021版文件同步废止。新政实施后办理预售许可的项目，按照此次《实施细则》执行；新政实施前办理预售许可的项目，原则上按2021年版文件执行。（记者 蔡柳楠 通讯员 李友力）
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